コラム vol. 277
先祖代々の不動産を法人化によって守る
公開日:2019/04/26
POINT!
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賃貸不動産について、「法人化」をご検討されたことはございますか。
法人化と聞くと、なんだか難しそう、と思われる方もいらっしゃるかもしれません。どのようなケースで法人化の検討をすると良いのか、そのポイントをご紹介したいと思います。
1. 節税できる?「法人化」による相続税対策検討のポイントとは. 所得税の負担が軽減される!? 賃貸不動産の収支はそれほど変わらない、もしくは家賃が下がり以前より手許に現金が残らないのに、不動産所得に係る税負担が大きくなったと感じることはありませんか。それは、建物の耐用年数が経過して減価償却費が減少した、また借入の元本が減り支払利息(経費の割合)が減少したことによるものと考えられます。
所得税は累進課税(所得が大きくなればなるほど高い税率)が課されるのに対し、法人税は原則一定の税率です。すなわち、「所得税率>法人税率」の所得水準なら、法人の方が税負担を抑えることができるわけです。単純に税率差だけでみると、課税所得が330万以上で、「個人の最高税率約30%>法人の実効税率約23%(800万以下)」となります。
税率差の効果のみならず、法人ではご家族に給与等の支払をすることによる所得分散や、不動産所得から給与所得になることによる給与所得控除の適用メリットもあるため、法人化により不動産所得に対する節税効果は比較的多くの方が得られるのではないかと思います。
2. 移転コスト、法人の維持コストがネック?? 法人化を躊躇する要因として、不動産の移転コストがあります。土地を含めて法人へ譲渡すると移転コストが大きくなることが多いため、通常建物のみを法人へ譲渡します。
建物のみを帳簿価額以下で売買すれば譲渡所得税等は生じず、移転コストは建物の不動産取得税及び登録免許税のみとなります(消費税の免税事業者に限る)。ただし、借入残高の状況次第では土地建物一体で法人化せざるを得ないこともあるので、その際は譲渡所得税等の負担もシミュレーションしておく必要があるでしょう。
又、法人の設立・維持コストも気になるところです。一般的に設立時で30~40万円、毎年の税務申告報酬(税理士)、赤字でも生じる均等割(数万円)、社会保険料等の影響は考慮しておく必要があります。
これらのコストをかけてでも、所得税等の節税メリットを享受できるのであれば、法人化のメリットが生じることになります。あくまで目安ですが、課税所得ベースでおおよそ800万超であれば、移転・維持コスト以上の所得税等の節税効果を期待できるケースが多いのではないでしょうか。
3.
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相続税の節税方法
2020/8/5
不動産賃貸業などの個人事業は、法人化することで将来の相続税を節税できる可能性があります。しかしそのためには長期的な財産移転計画が必要です。法人化による相続税節税のメリット・デメリット、注意点について解説します。
なぜ法人化で相続税を節税できるのか?
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自営業で不動産を所有する地主の相続税節税手段|法人化(法人成り)
不動産賃貸経営を行う不動産オーナーの悩みといえば、相続税の節税及び相続税支払資金の確保です。 相続税は、相続開始後10か月以内に現金納付が原則なので、何もしていないと資産家でありながら、相続税が支払えないという事態を招いてしまいます。 しかし、法人化(法人成り)を行うと、相続税の節税及び相続税支払資金の確保の両方に役立ちますので、生前の相続税対策としてお勧めです。
土地を売却すると譲渡所得がかかりますので、土地を譲渡せず法人化(法人成り)しましょう!
※個人の所得税と住民税→最高税率は55%
年間所得が800万円以下の法人の場合→実効税率は約24%
・個人で経費化できる経費算入額と法人で経費化できる経費額の比較
・法人化に伴う諸費用
※法人設立費用、不動産売買にともなう経費・税金など
・法人化に伴うランニング費用
※法人税均等割、税理士事務所報酬 など
・法人保険、退職金などの法人だけが使える節税対策をどこまで活用するか? ・不動産を移転させるためのコスト(登記費用・不動産取得税・譲渡所得税)の試算
このように不動産法人化に伴いコストがかかります。
節税効果が高いのはそれなりに不動産所得がある1000万円超の方が対象となりやすいです。ですが、家族構成、財産状況によっては、1000万円以下の場合でも所得税と相続税をトータルで考えた場合もあります。
実際に検討するときは、法人と個人どちらの方が移転コストも含め、メリットがあるのかという試算が必要ということは認識しておいてください。
まとめ
今回は、不動産法人化に伴う財産管理、節税、資産承継対策のメリットを中心に解説しました。
どうしても、節税メインの提案となりがちですが、うまく活用することで財産管理・資産承継対策としても活用できるのです。しかしながら、資産を移転することから税務コストがかかるので、実行するには試算が必要です。
初回相談時に提案をする際は概要を押さえておき、詳細は不動産法人化に強い税理士など専門家と連携すれば十分です。
選択肢の一つとして法人化を知っておくことで、提案の幅が広がります。次回以降の記事では、不動産法人化に伴う株主構成対策としての種類株式や家族信託の活用方法をお伝えしますので、興味がある方はぜひ次回以降の記事も楽しみにしておいてくださいね。
クリアブルー、妊娠検査薬についてです
今日検査薬を使用して、陽性反応がでました
ですが検査終了線が薄く、
正しく検査できたか不安で 同じような結果が出た方いますか? ちなみに、プラスチックのところに
尿がかかってしまいました
偽陽性ありえますか? 妊娠、出産 クリアブルー 妊娠検査薬 について 生理が開始予定日から1週間来ず、検査しました。肉眼だと、うっっすらと線が見える気がします。陽性でしょうか?陰性でしょうか? ?性行為から3週間です。 妊娠、出産 クリアブルーという妊娠検査薬で生理予定日当日の夜に妊娠検査薬を使って真っ白でした。 今後陽性になる可能性はもうゼロなのでしょうか? 妊娠、出産 クリアブルーの妊娠検査薬で生理予定日5日後に確認してみたのですがこれは陽性になりますか? 危険日以外の日でしっかり避妊はしていたのと、まだ結婚はしておらず付き合って3ヶ月なので戸惑いを隠せないです、、 妊娠、出産 2ヶ月生理こないってどうですか?性行為はしましたゴムなしで いろいろあって喧嘩や親でイライラしててそれで遅れてるのかと思ってますがこれだけこないと妊娠しちゃってますかね。 恋愛相談 生理が2ヶ月来てません。最後に生理が来たのが4月の頭です。『現在6月3日』。妊娠検査薬を使用したら陰性でした。 これは妊娠していないと言う解釈でいいのでしょうか? 妊娠検査薬は生理が2ヶ月こないから使ったと言う使い方でいいのでしょうか? 妊娠、出産 これは蒸発線ですか? 陽性反応ですか? わからないです! 妊娠、出産 助けてください。 在宅での講義、課題の山に苦しめられ、耐えられなくなるとストレスによる症状が出るようになりました。
2ヶ月前に、胃痛、胸焼け、嘔吐とシビレ、ピリピリ神経痛で、一人暮らしで驚いたぼくは思わず救急車を呼びました。そこで脳を含め精密検査をしましたが異常はなく、精神的な問題を心配したその時の医者がいろいろ話を聞いてくれました。
自分はメンタルは強い方だと思っていたのですが、思ったより... 病気、症状 クリアブルーで妊娠検査薬をし、うっすらと陽性が出ました。 生理予定日は明日なのですが、妊娠している可能性は低いでしょうか? 妊娠、出産 性行為して2ヶ月弱生理こなくて生理きた人いますか? 妊娠の可能せいはどのくらいですか? ・生理が4ヶ月来ていない。 ・で- 妊娠 | 教えて!goo. 今その状態です 妊娠、出産 生理が2ヶ月ほどこなくて妊娠検査薬しても全く反応はなくお腹が気持ち悪い感じってなんか病院なんですかね?
生理が2ヶ月こずに、性行為から2ヶ月後に妊娠検査薬をしました。こちらは... - Yahoo!知恵袋
皆さんの意見を聞かせて下さい。 妊娠、出産 妊娠希望です。 生理周期はバラバラで、生理予定日から1週間後と2週間後に妊娠検査薬したのですが陰性。 諦めて月経が来るのを待ったのですが1ヶ月過ぎてもこず、もう一度妊娠検査薬を使用したらうっすらと線が出ました。 1人目の時はつわりらしきものがあってから検査したからかもっとはっきりと線が出ていました。 これは妊娠しているのでしょうか? 時間は書いてある通り1分後なので、蒸発線では無いと思います。 妊娠、出産 排卵日についてです。 こちらのグラフで、排卵日は23〜24日と予測できるでしょうか?? 妊娠、出産 稽留流産手術後の性行為について 3週間前に稽留流産の手術をしました。 避妊ありの性行為は手術後いつから 可能なのでしょうか。 妊娠、出産 排卵検査薬(ドゥーテスト)が陽性続きの気がします。 ルナルナの排卵予想日は7/27です。 前回の生理が強制リセット後の7/11〜7/18です。 体温 7/19 36. 39 7/20 36. 30 7/21 36. 42 7/22 36. 42 7/23 36. 98 7/24 36. 11 7/25 36. 生理が2ヶ月こずに、性行為から2ヶ月後に妊娠検査薬をしました。こちらは... - Yahoo!知恵袋. 54 7/26 36. 29 排卵検査薬の陽性が続く場合 無排卵の可能性があると見たのですが この場合無排卵なのでしょうか。 はじめて排卵検査薬を使って陰性が一回も出てないので 不安で質問させていただきました。 よろしくお願いします。 妊娠、出産 これは妊娠でしょうか。 今妊活中で、ここ2〜3日車酔いな感じの気持ち悪さがあります。ですがご飯を食べると気持ち悪さが無くなります。時間を空けるとまた気持ち悪くなります。 生理周期は約37日です(ルナルナのアプリをずっとつけてます。) 排卵日は、7/25〜30くらいが目安になっていたので、 7/24. 26. 29に仲良しをしました! 生理予定日は8/12予定です。(いつも少し遅れたりはします) 3日前くらいから、子宮が少し痛いですが胸の張りはありません。 つわりにしては早すぎるし、生理前だからかなと思いつつ、今まで生理前に気持ち悪くなって、食べると落ち着くみたいなのが無かったので気になってます。 やはりPMSによるものですかね? 妊娠、出産 相談ではないです。背中を押して欲しいです。。 派遣で働いていて妊娠しているのですが、まだ初期でつわりや体の不調もない為会社には話していません。 ここ連日、外で立ち仕事をしていてとても暑いし微妙な頭痛が治らなくて辛いです。 たまには早退したいのですが、とても忙しいらしく早退したいという勇気がなくてグッタリです。 早退したいと言えるように背中を押して下さい。 妊娠、出産 体外受精で移植前から膣座薬を毎晩しております。 移植後に膣座薬を挿れるとすぐに液?が垂れてくるのですがしっかり奥に入っていないということでしょうか?
妊娠の可能せいはどのくらいですか? ・生理が4ヶ月来ていない。 ・で- 妊娠 | 教えて!Goo
質問日時: 2020/12/09 07:44
回答数: 3 件
妊娠の可能せいはどのくらいですか? ・生理が4ヶ月来ていない。
・でも、1週間以上2週間未満の少ない出血はありました。
・お腹周りが出てきた。
・この4ヶ月目の今朝全然起きられなくなりました。
・妊娠検査薬を買い検査したところ陰性でした。
産婦人科に行くべきですか。
子宮筋腫とか色々病気の可能性も無くはないので病院へいくべきです。
2
件
No. 2
回答者:
Orelo
回答日時: 2020/12/09 08:15
病院へどうぞ
0
No. 1
cleone
回答日時: 2020/12/09 08:07
妊娠以外で何か起きてるのかもしれませんし、調べて損はないので身体を守るためにも、安心するためにも、行ったほうがいいと思います
3
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大至急知りたいです 不妊 生理が2ヶ月こず、やっときたと思ったら、 二週間に一回、今月は二日で終わってしまいました。まだ、初生理から3年ですが全然安定せず、ずっと、変え用のパンツなど、持ち歩いてます。
月に一回定期的にきたいんですけど、
どうにかなりませんかねー? 病気、症状 2ヶ月生理が来ません。※長文です※ 大体、毎月10日前後に来ていたのですが
3月も、4月12日現在も来ていません。
基礎体温などは測っていないのですが、
生理予定日前後、思い当たる行為をしました。
その後も週1回くらいで行為をしています。
ストレスなどで、生理が2ヶ月飛ぶことは
あるのでしょうか? また、妊娠していたら、体はどのような
変化をしますか? 検査薬では、2日前は陰性でした... 妊娠、出産 妊娠検査薬3回やって全て陰性の場合、妊娠してない認識で大丈夫でしょうか? 今、2ヶ月半生理が来てません。
性交渉は2月中旬に一回しました。
生理予定日から1週間後、2週間後、1ヶ月後の3回妊娠検査薬しましたがどれも陰性でした。
超低用量ピルの服用をやめたあとなのでこんなに来ないのでしょうか? 今週末、産婦人科行く予定ですが、不安なので質問させていただきます。 妊娠、出産 銀歯がフロスの時に引っかかってくるので、隙間の段差を削ってほしいのですが、隙間を削ることは可能なのでしょうか? デンタルケア 妊娠検査薬 使うタイミング 生理が2ヶ月きていません。
生理不順で1ヶ月ずっと出血して1ヶ月こなかったりする時もあるのですが2ヶ月来ないと言うのはかなり久々です。
最後にしたのは旦那が赴任する前の3月上旬です。
大体生理がくるのは毎月第二週頭くらいです。
今妊娠検査薬で調べても妊娠してるしてないの正しい判断は出来ますか? 妊娠、出産 妊娠検査薬について。これは蒸発線でしょうか?行為から2週間経過しています。 妊娠、出産 生理がこなくなって2ヶ月下のお腹が張り膨らんできて検査したら妊娠してることがわかりました。 こんなこと相談できる相手も居ないですし。
相手もはっきり誰かわかりません。
1人でどうにかできるお金もないですし、
お腹にいて最低なこと言ってるのは分かってますが
今産んでも育てられる環境でもないですし中絶出来たらしたいです。
どうしたらいいですか。困ってます。
自然に流産させる方法とか分かる方いまし... 家族関係の悩み こんにちは。生理こなくて心配です。 生理予定日1週間後と、行為から3週間後に妊娠検査薬を試したのですが2回とも陰性でした。
そして、生理予定日から2週間で血の混じったおりものが出ました。着床出血だったらもっと早い時期に来るとは思うのですが心配です。
妊娠している可能性あるでしょうか?